調査・診断 - 石山テクノ建設株式会社

１．構造物の寿命

「寿命」とは、要求される水準を満たせれなくなった時のことを示しますが、寿命に至る年数として、 「耐用年数」と「耐久年数」は同じではありません。

「耐用年数」は、

法定耐用年数（減価償却資産の耐用年数等に関する省令で定められた寿命）のことで、課税の公平性を図るために設けられた基準で、価値としての「寿命」です。

例えば住宅用の建物の耐用年数は以下となります。

減価償却資産の耐用年数表より抜粋

構造又は用途	細目	耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造のもの	住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの	47
木造又は合成樹脂造のもの	同上	22
木骨モルタル造のもの	同上	20

　リフォーム（低下した機能の回復）や、リノベーション（元の機能や価値を向上）により、建物の「寿命」を伸ばすことが出来ます。リフォームやリノベーション後の耐用年数や減価償却は確認が必要です。

「耐久年数」は

建物や設備が支障なく使える期間のことで、性能面での「寿命」です。

　適切なメンテナンスを繰り返し建物の老朽化を遅らせることで、耐用年数の倍～３倍として、木造で60年以上、RCで120年以上維持することも可能でが、ライフサイクルコストを意識した運用が大切です。

２．事後保全と予防保全

建物の企画設計から建設、運営管理及び解体に至るまで、建物の一生を建物の「ライフサイクル」と呼んでいます。

そのライフサイクルに必要となる費用を、ライフサイクルコスト(LCC)といいます。
【建設費】建物の企画・土地取得･設計・施工など
【運営管理費】点検・保守・清掃費など
　　　その他の費用としては以下が挙げられます。
　　【用水光熱費】電気・上下水道費・ガスなど
　　【一般管理費】施設の運用・税金や保険費用など
　　【修繕・改修費】定期的なﾒﾝﾃﾅﾝｽや修繕、ﾘﾆｭｰｱﾙ、ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟなど
【解体処分費】建物の撤去・運搬・最終処分など

ライフサイクルコストの中で、建設費は氷山の一角にすぎず、それ以外の費用が圧倒的な割合を占めています。

建物の建設時の費用をイニシャルコストと呼びます。
解体までの建物に掛かる費用がランニングコストです。

建設にかかるイニシャルコストだけでなく、建設後のランニングコストを含めて総合的に考えたライフサイクルコストまで考えることが、修繕費の削減や資産的価値の向上につながります。

ランニングコストの低減は、保全を適正に運用していくことが重要です。

【保全とは】
建物、電気設備及び機械設備について点検、保守、運転･監視、清掃、修繕及び改修を行うことをいいます。
（上図の「保全費」「修繕費・改善費」）

保全の項目
① 点検　建築物等の機能や劣化の状態を調査（日常点検と定期点検）
② 保守　建築物等の必要とする機能や性能の維持の為の軽微な作業（耗品等の交換、部品の調整、汚れの除去等）
③ 運転･監視 　　設備機器を稼働させ、その運転状況等の監視及び制御
④ 清掃　材料劣化の原因を除去、腐食等の進行を遅らせ、機器の性能を維持
⑤ 修繕　建築物等について、損耗、劣化、破損及び故障により損なわれた機能を回復
⑥ 改修建築物等の改良、模様替え、建築設備や建築物の附帯施設等の更新

【維持保全】と【改良保全】

劣化部を修繕したり（ひび割れや漏水の補修等）、性能を向上させる（耐震補強や断熱改修等）ことにより、建物の「寿命」を伸ばすことが出来ます。

適切な診断と適切な施工を行うことで経済的な保全を行うことができます。

※補修（修繕）は部分的に劣化した部位等の性能又は機能を実用上支障のない状態まで回復すること、改修は劣化した建築物等の性能又は機能を初期の水準以上に改善することを意味します。

【事後保全】と【予防保全】

建築基準法第8条（維持保全）で、建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。と定められています。
しかし、経年劣化による事故や不具合が出てから修繕を行なう事後保全では、修繕に要する費用も時間もかさみます。
軽微な損傷や汚れの範囲で修繕を行なう予防保全によりランニングコストを低減することが出来ます。

劣化に対して何もせずに放置していると、建物の老朽化が進行し居住性や安全性が低下することで、資産価値が下がり続けます。
建物の資産価値を維持するためには、適切な保全が必要不可欠です。

美観と機能を保ち、更に、社会の変化に対応した新らしい技術を導入することで機能を向上させ、耐用年数を高めていくことにより、資産価値を維持・向上させていくことが出来ます。

３．適切な調査・診断・計画・施工の重要性

　建物の調査では、現状の劣化や損傷の程度を把握することが大切ですが、調査の結果から評価・診断を行い適切な補修計画を立案する事が重要です。

　補修・改修工事で安全性・耐久性を確保する為には、
●調査結果に基づく診断が正しく行われなければ、その後の計画も施工も不適切なものとなります。
●補修・改修工事は新築工事の単なる応用ではなく、蓄積された経験がものを言う、新築工事とは異なった建築工事です

●これからの住宅や建造物の安全は、維持保全により建物と基礎の劣化を防ぐだけでなく、地震に耐える強度を確保し維持することが大切です。

　築年度の古い建物では耐震診断・耐震補強が欠かせません。

記録保管による継続性の有る修繕工事の重要性

　よく補修業者は自身を医者に例えますが、全ての報告書を確実に管理保管している業者をご存知でしょうか？

　弊社では、お客様に時間の経過と共に真の価値を発揮する丁寧で正しい補修・補強工事を行い、その工事記録を詳細にまとめた『安心の報告書』を提出し続けています。
　弊社でも同じものを全て管理保管し、常に継続性のある対応が出来る体制を整えています。それは、まさしく主治医が保管しているカルテと同様です。

　電子データー以外に、書庫には、調査・診断・設計・施工の全記録を保管し、管理番号からすぐに書類を取り出し、確認することが出来ます。

　建築物の劣化は長期的な観点から保全（予防保全）を行っていくことが大切です。
　長期的に継続性の有る保全を行うためには、建物ごとの劣化状況を理解し、将来の改善点を掌握して計画的な補修・改修工事を行っていくことが重要です。
　建築物の維持保全を長期的に正しく行っていくためには、ドクターとしての、良識のある誠実な対応こそが、顧客に対して提供すべき最良の姿だと考えます。

　調査・診断・設計・施工・アフターケアと、一貫した体制で「安全と安心」をご提供します。

４．調査・診断

調査・診断の目的には

①予防保全・・・災害や故障を未然に防止するため
②保全計画・・・長期的な維持保全計画立案のため
③補修計画・・・発生した災害や事故の補修のため
④改修計画・・・機能性能の向上のため
が有ります。

必要な対策を立案するために、必要な対策を診断内容とする必要が有ります。

調査・診断の種類には目的に対する分類として、
部材や機能面で

①躯体（構造）診断
②内外装（仕上材）診断
③設備診断
④機能診断

使用上や環境面で

①劣化診断・・・躯体・仕上材・機器類王の劣化状況の診断
②安全性診断・・外壁の剥落防止、防災システムや機器類の機能・性能の診断
③耐震診断・・・構造物・仕上材・機器類・配管類の耐震性の診断
④環境診断・・・振動・騒音・悪臭・温度・湿度等の環境面での快適性診断
⑤省エネ診断・・省エネルギーや省力化等経済要素の診断
⑥システム・機能診断・・用途変更や機能向上
等に区分されます。

５．仕上材・躯体の診断

　過度の外壁の劣化は、仕上材の剥落や漏水事故を発生し、快適性や安全性の低下に至ります。
劣化の進行により、不意の事故が発生したり、機能回復のためのコストが増大し想定以上の急な補修費用が必要になります。

事後保全よりも事前の予防保全や長期的な維持保全計画の策定が、機能やコストに対する適切な管理にとって大切です。

鉄筋コンクリート造建築物における劣化現象

代表的な劣化過程としては以下のものが有ります

①中性化→鉄筋腐食→耐力低下
②鉄筋腐食→耐力低下
③ひび割れ→鉄筋腐食→耐力低下
④ 表面・強度劣化→鉄筋腐食→耐力低下
⑤ ひび割れ→漏水

①②は不可逆的に進行しますが、③④⑤は補修により回復することが出来ます。
①はコンクリートの老化現象と言えます。（②は高濃度塩分を含んだ場合のみ）

コンクリートの物理的寿命は中性化と、それに伴う鉄筋腐食と言う不可逆の劣化過程に基づき、中性化が被り厚さだけ進行した時を示します。

このとき無害化できる③④⑤の劣化現象を適切な補修によって無害化することを前提としています。

中性化
　コンクリート中の水酸化カルシウムが大気中の炭酸ガスの作用により徐々に炭酸カルシウムに変化しアルカリ性が失われる現象。鉄筋腐食の原因となる。

コンクリート強度試験でコンクリートコアを採取します。

圧縮強度試験と共に試験片で中性化を確認します。

←外壁側　　　　　　→躯体内側
この試験片では、外壁表面から20㎜ほど中性化が進んでいます。

中性化の確認だけの場合は、外壁を斫り確認できます。

強度低下
　低品質材料の使用、使用環境、熱作用、化学作用などによってコンクリートの強度が低下する現象。当初から不足している場合が多い。

　コンクリートコアを採取して圧縮試験を行う方法以外では、非破壊試験として、シュミットハンマーでコンクリートの表面を打撃した時の反発度から、普通コンクリートの圧縮強度を推定します。

ひび割れ
　コンクリートが引張力を受け、亀裂を生じて一体性を失う破損現象。鉄筋腐食の原因となると共に、鉄筋腐食によっても生じる。

　ひび割れはコンクリートの乾燥収縮など様々な要因で発生します。

　ひび割れ箇所の多くで鉄筋とコンクリートに剥離が生じ、腐食はこの部分を通してひび割れ箇所の左右端に拡大し、その錆の膨張圧により剥離が拡大し、腐食がさらに進行するという悪循環に陥ります。

外壁のひび割れ

貫通部のひび割れ

階段室内部の貫通ひび割れ

亀甲状ひび割れ

亀甲状ひび割れ

鉄筋腐食
コンクリートの中性化、ひび割れ、塩化物イオンなどによって鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートの割れや剥離を生じさせる現象。

鉄筋表面までひび割れが到達している場合には、コンンクリートの中性化の影響で錆が進みコンクリート表層を押し出すポップアップ現象（曝裂）で剥落の危険性を生じます。

庇裏の剥落後の露出鉄筋

打ち放し外壁の曝裂

住宅基礎の曝裂

上記剥離部撤去後

　戸建木造住宅の基礎部分は普段目にすることは有りませんが、長期的な劣化で強度低下に至っている場合が有り、耐震性能の低下に繋がります。
　調査診断・補修改修・耐震補強が住宅の資産価値の低下を防ぎ、安全性を向上します。

凍害
コンクリート中の水分が凍結融解を繰り返し、その膨張圧によってひび割れが発生したり、表層から剥離して次第に劣化して行く現象。

大たわみ
水平部材（梁・床）が曲げ変形をおこして、大きくたわむ現象（構造クリープ）。設計上部材の断面寸法が不足していたり、施工時に配筋が偏ったりしたために生じる。

漏水
屋上、外壁及び室内の水廻り部分で、コンクリートのひび割れや隙間から水が漏出する現象。

表面劣化
使用環境・熱作用・化学作用などによってコンクリートの表面にひび割れや剥離等の劣化が生じる現象。

外構部の劣化は建物自身の安全性を損なう原因になります。
調査診断は地盤や外構を含めて全体的な観点でとらえることが大切です。